Rendición de Cuentas por parte del Administrador de Consorcios

 

El administrador es un mandatario, y su relación con el consorcio se regula por los arts. 1869 y 1985 del Código Civil, y los arts.221 a 231 del Código de Comercio, que tiene como objeto apoderar a otra persona para que realice en su nombre ciertos actos jurídicos, de contenido patrimonial o no. Su relación con el consorcio es contractual.

 

Una de las obligaciones del mandatario, en este caso administrador, es la de rendir cuentas, involucrando ésta, no sólo aspectos económicos o financieros sino de otro tipo.

 

Cabe aclarar que la obligación de rendir cuentas se mantiene aún cuando las partes involucradas en el mandato (tanto mandante como mandatario) reconozcan igual composición, como puede ser el caso de dos personas jurídicas que se relacionen a través de un mandato–poder, cuya composición social sea la misma (personas físicas que las integran).

 

Al respecto la Corte ha dicho “Que la obligación de rendir cuentas pesa sobre toda persona que haya administrado bienes o gestionado intereses ajenos, con prescindencia de que las negociaciones comprendan también intereses propios del gestor o administrador (Fallos: 322:2263 antes citado, considerando 62).’

 

Es que el mandato supone la rendición de cuentas al momento de finalizar, o bien en el iter de cumplimiento, aún cuando la misión encomendada no se hubiera podido llevar a cabo de manera completa, incluido el supuesto de revocación.

 

Podemos decir que la rendición posee dos aspectos bien diferenciados que la componen: por un lado la rendición material o si se quiere numérica– económica de gastos, ganancias, inversiones, etc.; y por otro lado incluye también el detalle de la forma en que se ha cumplido con el encargo y si se ha podido cumplir.

 

OBLIGACIONES DEL MANDATARIO

 

Dos obligaciones distintas para el mandatario:

 

• dar cuenta o informar: verdadera rendición de las cuentas, de lo que podrá resultar o no un crédito para cualquiera de ellos.
• Entregar: el mandatario coloca en manos del mandante todo lo recibido que permaneciera en su tenencia. Los comprobantes de pagos hechos son del consorcio y debe devolverlos junto con la rendición de cuentas al terminar sus funciones.

 

¿Ante quién rinde cuentas el administrador?

 

Ante la asamblea, habitualmente la convocada en forma ordinaria que se reúne regularmente a estos fines Art.9º inc. j) Ley 3254 convocatoria a asambleas

 

Sujeto activo de la obligación de rendir cuentas:

 

• es el consorcio.
• administrador es designado , removido o renovado (art. 13 ley 3254) por la asamblea, razón por la cual debe rendir cuentas ante la asamblea, su mandante.

 

El propietario de una unidad:

 

• no puede demandar la rendición de cuentas individualmente, en forma personal y directa.
• El administrador no es representante de cada uno de los propietarios en forma individual, sino del consorcio. Por ello, la obligación de rendir cuentas es frente al consorcio y no a los consorcistas que sólo a través de asamblea. Rodríguez Lavalle y Otros c/ Pagliani S.A.. sentencia n° 76454–29/09/1988–Cám. Nac. de apelaciones en lo Civ. y Com. Cap. Fed. –Sala 2.

 

La jurisprudencia ha entendido que:

 

Sumario n° P0003682–PH – Rendición de cuentas:” Es el consorcio de Propietarios quien se encuentra habilitado para requerir la rendición de cuentas en los términos del Art. 1909 del Código Civil. El administrador del consorcio debe presentar la rendición de cuentas a la asamblea, y los consorcistas solo a través de ella pueden ejercer sus facultades impugnativas”.

 

La falta de rendición de cuentas constituye causal para la remoción del administrador pudiendo cualquiera de los copropietarios solicitarla judicialmente, si ella resulta conveniente a los intereses del consorcio.

 

Para que se consideren debidamente rendidas las cuentas, deben especificarse las entradas y salidas claramente, con detalles y referencias que permitan el contralor de las operaciones, acompañándose los comprobantes respectivos, o indicando donde estos se encuentran, sin que sea suficiente la manifestación del cuentadante de que los antecedentes están en su poder, donde pueden ser examinados.

 

Consorcio Copropietarios Edificio Cronos III c/ Gulin Victor s/ Rendición de cuentas

 

RENDICION DE CUENTAS ANUAL

 

• Se presentan ante la Asamblea ordinaria convocada legalmente por el Administrador.
• Junto con la convocatoria se debería enviar el resumen de “Ingresos y Gastos” operados durante el ejercicio haciéndole saber a los propietarios que los comprobantes respaldatorios se encuentran a su disposición para ser revisados.

 

Los reglamentos de copropiedad estipulan que el administrador deberá presentar un Balance Anual de su gestión a la asamblea, este “Balance” no es el que hoy conocemos y utilizamos para las empresas que obtienen utilidades.

 

Para los “Entes sin fines de lucro” las normas contables establecen que se debe presentar un “Estado de Ingresos y Egresos”.

 

Cuando el Administrador se desvincula del Consorcio siempre deberá emitir su “Liquidación Final”.

 

No hay rendición de cuentas judicial o extrajudicial válida sin el respectivo documento justificante del egreso o ingreso”; pudiendo considerarse, incluso, que las cuentas no se encontrarán rendidas debidamente en forma hasta tanto se presenten instruidas y documentadas (conf. arg. arts. 1909, cód. civ. 68, 70 y cc. cód. com.NCiv., Sala “D”, del 4/12/1998 en autos “Administración PedrettiS.R.L. c/Consorcio Emilio Mitre 435”, en LA LEY 1999–F, 358, connota de Leopoldo L. Peralta ; DJ 2000–1, 499; íd, íd, del 1/10/1999 En autos “Consorcio de Propietarios Santos Dumont 2469/2475 c.Schifris, Juan E. y otros”, en LA LEY 2000–C, 741 – DJ 2000–2, 671).

 

Tanto los administradores y copropietarios caen en el siguiente error de concepto y esto lleva a muchas confusiones.

 

Las liquidaciones mensuales de expensas no constituyen rendiciones de cuentas y el control y aprobación de los trabajos de los gastos por los propietarios, no implica aprobación de las cuentas, ni cuentas finiquitadas; pues en virtud de la relación de mandato que se da entre el administrador del consorcio y éste, las liquidaciones e informaciones mensuales entregadas a cada consorcista, no configuran liquidaciones parciales que pueden imputarse a la rendición de cuentas que deba realizar aquél anualmente o al finalizar la gestión. CNCiv, Sala A, 26/03/2002, Jurisprudencia Cámara civil, Isis, sum 14696, Rev. El Derecho 23/10/2002.

 

En el caso que no se presenten de esta forma puede ser una causal de remoción.

 

Una vez finalizada la relación con el consorcio deberá presentar liquidación final documentada, entregando toda la documentación para ser revisada por el consorcio, caso contrario podrá solicitarse judicialmente.

 

La rendición de cuentas, sea la prescripta en los arts. 68/74 del Código de Comercio 652 y sgtes del CPCC, implica suministrar una información detallada de todo lo realizado. No debe confundirse la rendición de cuentas que debe hacer el mandatario con una simple cuenta de gestión. Tampoco con kafkianos logaritmos, gráficos y otras operaciones matemáticas y contables ajenas al conocimiento del standar del hombre común o del buen padre de familia (art. 512 del Código Civil). Resumiendo, en el caso de autos, el consorcista debe tener a su alcance un desarrollo legible de la rendición de cuentas de su mandatario que la permita ejercer un contralor tal que permita en alguna medida el debido contradictorio, caso contrario ante una cuenta que no aparece rendida con manifestar la simple disconformidad basta, toda vez que la oposición es el correlato de lo rendido (art. 34, inc. 4 del CPCC). “Villanueva & Asociados SRL c/ Cons. De Prop. Montevideo 765 s/ Cobro de Sumas de Dinero” Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”.

Fuente: ips.com.ar